结构性加杠杆与央米乐地协商:从东莞楼市说起

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米乐第二眼财经工作室(ID:HKGaze)原创

作者| 小徐博士在香港

编辑| 张望

米乐有人慨叹,去年东莞松山湖房价3万,今年已经飙到4.5万了,价格接近深圳沙井,比坪山还要高。

现在对于普通百姓而言东莞 楼市新闻,买房确实一场战斗,其实一开始就必须做好战斗的准备,也就是说,首先就是要明确自己的目的。

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米乐如果目的以自住为主,那么,对于房价的预期最多应该是:不下跌即可。

那么,在今年买房,其实有两个节点。

第一个节点是:疫情开始,全球可以说开始无限量地量化宽松,有这个全球政策的支撑,房价不说上涨,下跌是几乎没可能了。

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第二个节点是:疫情控制住后,深圳房价的快速上涨。深圳的周边城市东莞和惠州东莞 楼市新闻,在城市的重要性上,东莞惠州不可同日而语,深圳的房价肯定会外溢到环深的东莞。

所以,这两个节点都是东莞刚需买房的重要提示。

米乐现在基本明显地提示都已经出完了,接下来房价该怎么走,就需要更多地微观数据来判断了。

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不过央行在昨天讲要允许宏观杠杆率有序上升来对冲疫情的风险,所以,尽管房住不炒依然是楼市主题,但是,楼市上行的趋势已经基本形成。当然,对于已经走了一波行情的城市,未来的走向就不易判断,但是,在上行的大背景下,房价易涨难跌的规律基本适用,所以,现在可以说是刚需入手的时机。

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当然,就今次楼市而言,我们知道,尽管我国的储蓄率仍然较高,有一定的加杠杆空间,但是,在分组数据上,年轻一代的杠杆率已经向欧美看齐了,所以,这次如果希望用加杠杆来对冲经济风险,就像过去“结构性去杠杆”一样,我们目前也只能“结构性加杠杆”。

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具体到房价问题,我们有必要深入地了解房住不炒的本质是什么,毕竟我们曾经有将近二十年讲房地产视为国家的支柱行业,现如今我们提房住不炒的原因根本还是房地产虽然是百业之母,但是,母亲已经让儿子走不出家门,抑制了产业升级和我国经济结构的转型。所以,房住不炒的总基调是要保经济、保国运。而现在疫情则伤及了整体经济,如总理说的,我国经济面临前所未有的挑战,在这个情况下,房住不炒就需要适当地与疫后重建有一个平衡。

在房地产作为支柱产业的时期,中央和地方在房地产政策上是高度一致的,而在房住不炒的主题下东莞 楼市新闻,在一城一策的副题下,地方的房地产政策,则是一个央地协商的结果。

1、地方:尽管许多人认为土地财政是一个伪命题,但是,客观来讲,土地出让依然是地方财政的主要来源,考虑到我国与发达国家在基础设施建设上的差距,基础设施建设也依然是我国未来二三十年的主题,再加上疫情对地方财政的打击,地方当然有非常强的动机放松房地产的政策,刺激市场预期。

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2、中央:提高杠杆率,资金难免直接或间接地流入房地产,在目前产业转型的情况下,当然是伤害经济的,但是,处理疫情的打击则更是当务之急,这个打击像上面提到的,总理讲是史无前例的挑战,因此,适当地宽松,也是不得已的选项。但是,这个加杠杆必须是“结构性”的,不能哪个城市都可以让你虽然加杠杆,什么样的城市呢?那肯定必须是,预期向好的城市,只有这样的城市,它能承受加杠杆的伤害,作为千斤顶,数个千斤顶,扛起国家熬过这次危机;另外就是,你值得中央给你宽松的政策,值得中央和你一起扛这个地方性的风险。

所以,适当地宽松,并非不可能,地方当然有强烈的宽松动机,但是,在中央看来,一方面,你必须能扛得住适当宽松的伤害才是可以接受的,不然最怕的就是,给没有承受力的实体宽松政策,结果某个实体的崩溃引发某种系统性的危机东莞 楼市新闻,那就麻烦了,另一方面,也得你足够重要,这样你在整体政策制定上也有一定的话语权。

深圳、杭州都属于这种典型的可以为国加杠杆的城市。

东莞也是典型的这样的城市。随着深圳的产业升级,从制造业转向科创和金融,原有的制造业主要北移到了东莞,东莞现在是妥妥的世界工厂中的工厂,但是,恰恰这次疫情打击最大的就是劳动密集型的制造业和各国的外贸,东莞恰恰遭受的是制造业和外贸的双重打击,地方有提高杠杆率的需求;而因为东莞本身的城市地位的重要性,以及作为广东第三强的实力作后盾,包括前几年去杠杆的情况下,深莞的楼市基本比较稳健也反映出两地加杠杆的潜力,因此可以说,与其他城市比较而言,东莞多多少少也具备一定的为国加杠杆的条件东莞 楼市新闻,因此,东莞近期的楼市放宽政策并没有如其他城市那样变成“一日游”、“几日游“,当然,东莞出台的放开部分新房和二手房转让的政策,也算比较克制。

当然,房住不炒是主题,疫后重建是语境,“结构性加杠杆“仍然要取乎二者的平衡。

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